Ein Darlehen \u00fcber eine hohe sechsstellige Summe und die damit verbundenen jahrzehntelangen Verpflichtungen l\u00f6sen bei den meisten Menschen ein zumindest leicht mulmiges Gef\u00fchl aus. So war es auch bei uns. Deshalb haben wir vergleichsweise viel Zeit auch mit der Finanzierungssuche verbracht und es bislang nicht bereut. Es gibt sicher viele Wege zu einer soliden Finanzierung, wir skizzieren hier mal unseren Weg.<\/p>\n\n\n\n
Zur Hausbank? Einen Finanzberater finden<\/strong> Unser Tipp: Macht Termine mit mehreren Finanzierungsvermittlern, lasst euch nat\u00fcrlich mehrere Angebote machen, aber bezieht auch o.g. Punkte mit in die Entscheidung ein. Und immer dran denken, dass der Makler eine Provision von ca. 1-2% der Kreditsumme f\u00fcr die Vermittlung bekommt. Daf\u00fcr kann und sollte er\/sie auch mal \u00fcber das Eingeben von Zahlen in eine Online-Datenbank hinaus f\u00fcr euch da sein.<\/em><\/p>\n\n\n\n Wie viel finanzieren?<\/strong> Unser Tipp: \u00dcberlegt, wo ihr \u00fcberall Eigenkapital „zusammenkratzen“ k\u00f6nnt. Fragt eure Familie\/Eltern, ob ihr nicht kurzfristig etwas (ggfs. im Rahmen eines Privatdarlehens) geborgt bekommen k\u00f6nnt. Es geht ja gar nicht darum, das Geld gleich auszugeben, sondern man muss eigentlich nur nachweisen k\u00f6nnen, dass es vorhanden ist. Vielleicht braucht man es ja erst zwei Jahre sp\u00e4ter und in der Zeit hat man es schon selbst verdient. Aber das sind alles Dinge, die euch euer Finanzberater sicher auch noch einmal ausf\u00fchrlich erkl\u00e4rt :).<\/em><\/p>\n\n\n\n Wahl der \u201erichtigen\u201c Finanzierungsart<\/strong> Wir haben uns am Ende f\u00fcr ein konservatives Angebot entschieden und sind bislang sehr gl\u00fccklich damit. Konservativ hei\u00dft: Ein KfW-Darlehen f\u00fcr KfW 40plus (max. 120.000\u20ac, von denen man nur 90.000\u20ac bei einem Zinssatz von 0,75% (damals, aktuell schon 1%) zur\u00fcckzahlen muss, da 30.000\u20ac Tilgungszuschuss) und ein Annuit\u00e4tendarlehen bei der Berliner Sparkasse \u00fcber die restliche Summe mit 20 Jahren Zinsbindung und 24 Monaten bereitstellungszinsfreier Zeit.<\/p>\n\n\n\n Ob nun 10, 15 oder 20 Jahre Zinsbindung ist wie gesagt eher eine Glaubenssache. Wir glauben langfristig eher an steigende Zinsen und empfanden den Zinsunterschied von +0,35% bei 10 vs. 20 Jahre Zinsbindung verh\u00e4ltnism\u00e4\u00dfig klein und damit deutlich wertvoller als das Risiko von im Verlauf m\u00f6glicherweise hohen Zinss\u00e4tzen bei nur 10 Jahren Zinsbindung. Das ist aber wie gesagt eher Glaubenssache.<\/p>\n\n\n\n Was wir wirklich objektiv gut fanden und was f\u00fcr uns den Ausschlag gegeben hat f\u00fcr die Wahl der Berliner Sparkasse, war die bereitstellungszinsfreie Zeit von 24 Monaten. Das bedeutet, dass wir erst 2 Jahre nach Vertragsunterschrift Strafzinsen auf die noch nicht abgerufenen Darlehensanteile zahlen m\u00fcssen (Strafzinsen sind in der Regel min. 3%). Momentan sind die Auftragsb\u00fccher der Hausbaufirmen voll und das merkt man an den Projektzeiten. Das Vertriebsteam von Weberhaus hat von mindestens 18 Monaten Zeit bis zum Einzug geredet. Und wir sind sicher, dass im Vertrieb eher zu kurze als zu lange Zeiten genannt werden. Auch in anderen Blogs haben wir immer wieder gelesen, dass Strafzinsen bezahlt werden mussten und dass sich der Bau zeitlich immer eher nach hinten als nach vorne verschiebt. Diesen zus\u00e4tzlichen Stress und die damit verbundenen Kosten wollen wir einfach vermeiden. Wir halten euch auf dem Laufenden, ob das diese Entscheidung auch retrospektiv gelohnt hat.<\/p>\n\n\n\n Unser Tipp: Zinsbindungszeit ist Geschmackssache, aber rechnet euch die m\u00f6glicherweise anfallenden Bereitstellungszinsen gut durch und redet mit eurem Hausbauer \u00fcber realistische Bauzeiten.<\/em><\/p>\n\n\n\n Erst Grundst\u00fcck, dann Haus?<\/strong> Insgesamt sind wir sehr zufrieden mit unserer Finanzierung, schon allein weil es gerade auch eine Zeit sehr g\u00fcnstiger Zinsen ist. Die Coronakrise tat noch ihr \u00fcbriges und die Zinsen wurden sogar noch ein St\u00fcckchen g\u00fcnstiger. Aktuell steigen sie wohl gerade wieder etwas, aber so richtig voraussagen kann das keiner. Wie auch immer, unsere Eltern haben vor 30 Jahren noch mehr als das f\u00fcnffache an Zinsen bezahlt! Das tr\u00f6stet immerhin dar\u00fcber weg, dass die H\u00e4user und vor allem die Grundst\u00fccke damals so viel g\u00fcnstiger waren… \ud83d\ude09<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Ein Darlehen \u00fcber eine hohe sechsstellige Summe und die damit verbundenen jahrzehntelangen Verpflichtungen l\u00f6sen bei den meisten Menschen ein zumindest leicht mulmiges Gef\u00fchl aus. So war es auch bei uns. Deshalb haben wir vergleichsweise viel Zeit auch mit der Finanzierungssuche verbracht und es bislang nicht bereut. 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<\/strong>Man h\u00f6rt von vielen Freunden und Bekannten, dass diese erst einmal zu ihrer Hausbank gegangen sind bzw. auch dort gleich die Finanzierung abgeschlossen haben. Wir w\u00fcrden euch raten, lieber einen unabh\u00e4ngigen Finanzberater in Anspruch zu nehmen. Die Konditionen der einzelnen Banken \u00e4ndern sich fast t\u00e4glich, mal ist die eine Bank ein bisschen g\u00fcnstiger, mal die andere. Au\u00dferdem gibt es von Bank zu Bank Unterschiede in den Konditionen, was Tilgungsanpassung oder bereitstellungszinsfreie Zeit angeht, aber mehr dazu unten. Teilweise haben auch einzelne Finanzberater Vereinbarungen oder Absprachen mit einzelnen Banken und man kommt so an g\u00fcnstigere Konditionen. Es lohnt sich also auf jeden Fall viele verschiedene Banken zu vergleichen und das kann ein Finanzberater aus unserer Sicht am besten.<\/p>\n\n\n\n
Da wir zwei Parteien waren, konnten wir uns die Suche nach dem richtigen Vermittler teilen. Nach mehreren Gespr\u00e4chen (Corona-bedingt via Skype), sind wir letztlich bei Interhyp gelandet. Unser Berater Herr Preu war vom Erstkontakt bis zur Vertragsunterschrift wirklich hervorragend. Das liegt nicht nur in erster Linie an den guten Konditionen (auf die k\u00f6nnen mit sehr kleinen Unterschieden fast alle Finanzmakler bzw. Vermittlungsagenturen zugreifen), sondern vor allem am professionellen und verl\u00e4sslichen Handling des gesamten Finanzierungsprozesses. Uns war r\u00fcckblickend anfangs gar nicht klar, wie viele Mails, Unterlagen, R\u00fccksprachen, Terminsachen etc. zu koordinieren sind, bis man eine Finanzierung unter Dach und Fach hat. Da sind kurze Antwortzeiten, ad-hoc Erreichbarkeit, gute sortierte Ablagen und engagierte Interaktionen mit der jeweiligen Zielbank wirklich Gold wert. Herr Preu hat es sogar geschafft, den aus der Datenbank angezeigten Zinssatz nochmals um 0,1% zu senken in pers\u00f6nlicher R\u00fccksprache mit der Bank. Ob das an der aktuellen Corona-Situation lag oder an seinem pers\u00f6nlichen Engagement, wissen wir nicht, aber fragt bei eurem Vermittler doch mal konkret diesbez\u00fcglich nach.<\/p>\n\n\n\n
Diese Frage war letztlich gar nicht so leicht zu beantworten. Wir wussten ja, was das Grundst\u00fcck kostet und die damit einhergehenden Nebenkosten (Makler, Notar, Grunderwerbssteuer) konnten wir ausrechnen. Aber beim Hausbau ist es doch deutlich schwieriger im Vorfeld alle Kosten abzusch\u00e4tzen. Wir haben uns dann nach intensiver Recherche in anderen Baublogs eine Exceltabelle gebastelt, in die wir alle voraussichtlichen Kosten eingetragen haben. Hierbei muss man dann unterteilen in finanzierbare Kosten (i.d.R. alles\u00a0 „immobile“, also Grundst\u00fcck, Haus, Erdarbeiten, Garage usw.) und nichtfinanzierbare Kosten, die h\u00f6her sein k\u00f6nnen, als man erwartet (K\u00fcche, neue M\u00f6bel, Umzugskosten, Garten). Daf\u00fcr sollte man einiges an Eigenkapital einplanen, da man sonst einen Privatkredit mit ung\u00fcnstigeren Konditionen br\u00e4uchte. Die finanzierbaren Kosten sollte man auch lieber gro\u00dfz\u00fcgig berechnen (wir haben pauschal +10% gerechnet), da es ja im Laufe des Bauens erfahrungsgem\u00e4\u00df immer teurer, aber nie billiger wird ;). Zu den Kosten werden wir nat\u00fcrlich auch noch einen eigenen Beitrag schreiben. Unsere Exceltabelle und die ersten Angebote von Weberhaus haben wir dann an Herrn Preu geschickt und der hat daraufhin die Finanzierungssumme ausgerechnet und vor allem auch, wie viel Eigenkapital sich lohnen w\u00fcrde, um g\u00fcnstigere Konditionen zu erhalten. In der Regel landet man da bei ca. 10% Eigenkapital. Bei uns war auch ein bisschen weniger m\u00f6glich. Man kann bei entsprechend guter Bonit\u00e4t auch mehr finanzieren, nur werden die Zinsen dadurch nat\u00fcrlich etwas schlechter.<\/p>\n\n\n\n
Die Entscheidung zu den einzelnen Konditionen ist selbstverst\u00e4ndlich Geschmackssache und insbesondere vom eigenen Risikoverhalten abh\u00e4ngig. Deshalb wollen wir hier auch ausdr\u00fccklich keine Empfehlung abgeben, sondern euch eher unseren Entscheidungsprozess beschreiben.<\/p>\n\n\n\n
Eine Anmerkung noch: Wenn man wie wir erst das Grundst\u00fcck sucht bzw. kauft und sp\u00e4ter das Haus, kommt man mitunter in die schwierige Situation, dass man das Grundst\u00fcck schon finanzieren muss, der Vertrag f\u00fcr das Haus aber noch gar nicht abgeschlossen ist. Das hei\u00dft, dass man eigentlich zwei Kredite br\u00e4uchte. Hier wird es jetzt kompliziert, denn einfach nach einer Weile einen zweiten Kredit abzuschlie\u00dfen, ist gar nicht so einfach. Es ist n\u00e4mlich so, dass die erste finanzierende Bank als Gl\u00e4ubiger ersten Ranges ins Grundbuch eingetragen wird. Das hei\u00dft, wenn man nicht zahlen k\u00f6nnen sollte, f\u00e4llt das Grundst\u00fcck dieser Bank zu. Will man nun einen zweiten Kredit bei einer anderen Bank abschlie\u00dfen, landet diese automatisch auf Platz 2 und hat dann im Falle des Falles das Nachsehen. Dieses Risiko wollen die Banken in der Regel nicht eingehen und es bleibt also nur die gleiche Bank wie f\u00fcr den ersten Kredit. Diese wei\u00df nat\u00fcrlich, dass sie einen somit „im Griff“ hat und kann dann deutlich schlechtere Bedingungen vorschreiben, die man wohl oder \u00fcbel akzeptieren muss. Den ersten Kredit zu k\u00fcndigen ist in der Regel auch nicht m\u00f6glich. Man braucht also eine Zwischenfinanzierung und das bedeutet, f\u00fcr das Grundst\u00fcck erst einmal ein variables Darlehen abzuschlie\u00dfen, bei dem die Zinsen nicht feststehen, sondern alle 3 Monate ge\u00e4ndert werden k\u00f6nnen. Die Zinsen f\u00fcr so ein Darlehen sind zwar h\u00f6her, daf\u00fcr kann man es kurzfristig k\u00fcndigen und dann, wenn man das Haus kauft, einen neuen Kredit f\u00fcr Grundst\u00fcck und Haus abschlie\u00dfen. Die bereits gezahlten Anteile aus dem ersten Darlehen werden dann verrechnet. Uns war das etwas kompliziert und wir haben es dann geschafft, ein einzelnes Darlehen (bzw. KfW + Sparkasse) von Anfang an abzuschlie\u00dfen. Aber achtet darauf bzw. sprecht euren Finanzberater darauf an.<\/p>\n\n\n\n