Die Suche nach der Finanzierung

Ein Darlehen über eine hohe sechsstellige Summe und die damit verbundenen jahrzehntelangen Verpflichtungen lösen bei den meisten Menschen ein zumindest leicht mulmiges Gefühl aus. So war es auch bei uns. Deshalb haben wir vergleichsweise viel Zeit auch mit der Finanzierungssuche verbracht und es bislang nicht bereut. Es gibt sicher viele Wege zu einer soliden Finanzierung, wir skizzieren hier mal unseren Weg.

Zur Hausbank?
Man hört von vielen Freunden und Bekannten, dass diese erst einmal zu ihrer Hausbank gegangen sind bzw. auch dort gleich die Finanzierung abgeschlossen haben. Wir würden euch raten, lieber einen unabhängigen Finanzberater in Anspruch zu nehmen. Die Konditionen der einzelnen Banken ändern sich fast täglich, mal ist die eine Bank ein bisschen günstiger, mal die andere. Außerdem gibt es von Bank zu Bank Unterschiede in den Konditionen, was Tilgungsanpassung oder bereitstellungszinsfreie Zeit angeht, aber mehr dazu unten. Teilweise haben auch einzelne Finanzberater Vereinbarungen oder Absprachen mit einzelnen Banken und man kommt so an günstigere Konditionen. Es lohnt sich also auf jeden Fall viele verschiedene Banken zu vergleichen und das kann ein Finanzberater aus unserer Sicht am besten.

Einen Finanzberater finden
Da wir zwei Parteien waren, konnten wir uns die Suche nach dem richtigen Vermittler teilen. Nach mehreren Gesprächen (Corona-bedingt via Skype), sind wir letztlich bei Interhyp gelandet. Unser Berater Herr Preu war vom Erstkontakt bis zur Vertragsunterschrift wirklich hervorragend. Das liegt nicht nur in erster Linie an den guten Konditionen (auf die können mit sehr kleinen Unterschieden fast alle Finanzmakler bzw. Vermittlungsagenturen zugreifen), sondern vor allem am professionellen und verlässlichen Handling des gesamten Finanzierungsprozesses. Uns war rückblickend anfangs gar nicht klar, wie viele Mails, Unterlagen, Rücksprachen, Terminsachen etc. zu koordinieren sind, bis man eine Finanzierung unter Dach und Fach hat. Da sind kurze Antwortzeiten, ad-hoc Erreichbarkeit, gute sortierte Ablagen und engagierte Interaktionen mit der jeweiligen Zielbank wirklich Gold wert. Herr Preu hat es sogar geschafft, den aus der Datenbank angezeigten Zinssatz nochmals um 0,1% zu senken in persönlicher Rücksprache mit der Bank. Ob das an der aktuellen Corona-Situation lag oder an seinem persönlichen Engagement, wissen wir nicht, aber fragt bei eurem Vermittler doch mal konkret diesbezüglich nach.

Unser Tipp: Macht Termine mit mehreren Finanzierungsvermittlern, lasst euch natürlich mehrere Angebote machen, aber bezieht auch o.g. Punkte mit in die Entscheidung ein. Und immer dran denken, dass der Makler eine Provision von ca. 1-2% der Kreditsumme für die Vermittlung bekommt. Dafür kann und sollte er/sie auch mal über das Eingeben von Zahlen in eine Online-Datenbank hinaus für euch da sein.

Wie viel finanzieren?
Diese Frage war letztlich gar nicht so leicht zu beantworten. Wir wussten ja, was das Grundstück kostet und die damit einhergehenden Nebenkosten (Makler, Notar, Grunderwerbssteuer) konnten wir ausrechnen. Aber beim Hausbau ist es doch deutlich schwieriger im Vorfeld alle Kosten abzuschätzen. Wir haben uns dann nach intensiver Recherche in anderen Baublogs eine Exceltabelle gebastelt, in die wir alle voraussichtlichen Kosten eingetragen haben. Hierbei muss man dann unterteilen in finanzierbare Kosten (i.d.R. alles  „immobile“, also Grundstück, Haus, Erdarbeiten, Garage usw.) und nichtfinanzierbare Kosten, die höher sein können, als man erwartet (Küche, neue Möbel, Umzugskosten, Garten). Dafür sollte man einiges an Eigenkapital einplanen, da man sonst einen Privatkredit mit ungünstigeren Konditionen bräuchte. Die finanzierbaren Kosten sollte man auch lieber großzügig berechnen (wir haben pauschal +10% gerechnet), da es ja im Laufe des Bauens erfahrungsgemäß immer teurer, aber nie billiger wird ;). Zu den Kosten werden wir natürlich auch noch einen eigenen Beitrag schreiben. Unsere Exceltabelle und die ersten Angebote von Weberhaus haben wir dann an Herrn Preu geschickt und der hat daraufhin die Finanzierungssumme ausgerechnet und vor allem auch, wie viel Eigenkapital sich lohnen würde, um günstigere Konditionen zu erhalten. In der Regel landet man da bei ca. 10% Eigenkapital. Bei uns war auch ein bisschen weniger möglich. Man kann bei entsprechend guter Bonität auch mehr finanzieren, nur werden die Zinsen dadurch natürlich etwas schlechter.

Unser Tipp: Überlegt, wo ihr überall Eigenkapital „zusammenkratzen“ könnt. Fragt eure Familie/Eltern, ob ihr nicht kurzfristig etwas (ggfs. im Rahmen eines Privatdarlehens) geborgt bekommen könnt. Es geht ja gar nicht darum, das Geld gleich auszugeben, sondern man muss eigentlich nur nachweisen können, dass es vorhanden ist. Vielleicht braucht man es ja erst zwei Jahre später und in der Zeit hat man es schon selbst verdient. Aber das sind alles Dinge, die euch euer Finanzberater sicher auch noch einmal ausführlich erklärt :).

Wahl der „richtigen“ Finanzierungsart
Die Entscheidung zu den einzelnen Konditionen ist selbstverständlich Geschmackssache und insbesondere vom eigenen Risikoverhalten abhängig. Deshalb wollen wir hier auch ausdrücklich keine Empfehlung abgeben, sondern euch eher unseren Entscheidungsprozess beschreiben.

Wir haben uns am Ende für ein konservatives Angebot entschieden und sind bislang sehr glücklich damit. Konservativ heißt: Ein KfW-Darlehen für KfW 40plus (max. 120.000€, von denen man nur 90.000€ bei einem Zinssatz von 0,75% (damals, aktuell schon 1%) zurückzahlen muss, da 30.000€ Tilgungszuschuss) und ein Annuitätendarlehen bei der Berliner Sparkasse über die restliche Summe mit 20 Jahren Zinsbindung und 24 Monaten bereitstellungszinsfreier Zeit.

Ob nun 10, 15 oder 20 Jahre Zinsbindung ist wie gesagt eher eine Glaubenssache. Wir glauben langfristig eher an steigende Zinsen und empfanden den Zinsunterschied von +0,35% bei 10 vs. 20 Jahre Zinsbindung verhältnismäßig klein und damit deutlich wertvoller als das Risiko von im Verlauf möglicherweise hohen Zinssätzen bei nur 10 Jahren Zinsbindung. Das ist aber wie gesagt eher Glaubenssache.

Was wir wirklich objektiv gut fanden und was für uns den Ausschlag gegeben hat für die Wahl der Berliner Sparkasse, war die bereitstellungszinsfreie Zeit von 24 Monaten. Das bedeutet, dass wir erst 2 Jahre nach Vertragsunterschrift Strafzinsen auf die noch nicht abgerufenen Darlehensanteile zahlen müssen (Strafzinsen sind in der Regel min. 3%). Momentan sind die Auftragsbücher der Hausbaufirmen voll und das merkt man an den Projektzeiten. Das Vertriebsteam von Weberhaus hat von mindestens 18 Monaten Zeit bis zum Einzug geredet. Und wir sind sicher, dass im Vertrieb eher zu kurze als zu lange Zeiten genannt werden. Auch in anderen Blogs haben wir immer wieder gelesen, dass Strafzinsen bezahlt werden mussten und dass sich der Bau zeitlich immer eher nach hinten als nach vorne verschiebt. Diesen zusätzlichen Stress und die damit verbundenen Kosten wollen wir einfach vermeiden. Wir halten euch auf dem Laufenden, ob das diese Entscheidung auch retrospektiv gelohnt hat.

Unser Tipp: Zinsbindungszeit ist Geschmackssache, aber rechnet euch die möglicherweise anfallenden Bereitstellungszinsen gut durch und redet mit eurem Hausbauer über realistische Bauzeiten.

Erst Grundstück, dann Haus?
Eine Anmerkung noch: Wenn man wie wir erst das Grundstück sucht bzw. kauft und später das Haus, kommt man mitunter in die schwierige Situation, dass man das Grundstück schon finanzieren muss, der Vertrag für das Haus aber noch gar nicht abgeschlossen ist. Das heißt, dass man eigentlich zwei Kredite bräuchte. Hier wird es jetzt kompliziert, denn einfach nach einer Weile einen zweiten Kredit abzuschließen, ist gar nicht so einfach. Es ist nämlich so, dass die erste finanzierende Bank als Gläubiger ersten Ranges ins Grundbuch eingetragen wird. Das heißt, wenn man nicht zahlen können sollte, fällt das Grundstück dieser Bank zu. Will man nun einen zweiten Kredit bei einer anderen Bank abschließen, landet diese automatisch auf Platz 2 und hat dann im Falle des Falles das Nachsehen. Dieses Risiko wollen die Banken in der Regel nicht eingehen und es bleibt also nur die gleiche Bank wie für den ersten Kredit. Diese weiß natürlich, dass sie einen somit „im Griff“ hat und kann dann deutlich schlechtere Bedingungen vorschreiben, die man wohl oder übel akzeptieren muss. Den ersten Kredit zu kündigen ist in der Regel auch nicht möglich. Man braucht also eine Zwischenfinanzierung und das bedeutet, für das Grundstück erst einmal ein variables Darlehen abzuschließen, bei dem die Zinsen nicht feststehen, sondern alle 3 Monate geändert werden können. Die Zinsen für so ein Darlehen sind zwar höher, dafür kann man es kurzfristig kündigen und dann, wenn man das Haus kauft, einen neuen Kredit für Grundstück und Haus abschließen. Die bereits gezahlten Anteile aus dem ersten Darlehen werden dann verrechnet. Uns war das etwas kompliziert und wir haben es dann geschafft, ein einzelnes Darlehen (bzw. KfW + Sparkasse) von Anfang an abzuschließen. Aber achtet darauf bzw. sprecht euren Finanzberater darauf an.

Insgesamt sind wir sehr zufrieden mit unserer Finanzierung, schon allein weil es gerade auch eine Zeit sehr günstiger Zinsen ist. Die Coronakrise tat noch ihr übriges und die Zinsen wurden sogar noch ein Stückchen günstiger. Aktuell steigen sie wohl gerade wieder etwas, aber so richtig voraussagen kann das keiner. Wie auch immer, unsere Eltern haben vor 30 Jahren noch mehr als das fünffache an Zinsen bezahlt! Das tröstet immerhin darüber weg, dass die Häuser und vor allem die Grundstücke damals so viel günstiger waren… 😉

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